Legendaariset grynderin katteet ovat legendaa

Anu KärkkäinenRakennuslehti herätti henkiin aika ajoin toistuvan keskustelun perustajaurakoinnin kannattavuudesta jutussaan ”Kovat katteet gryndiasunnoissa” (26.4.2019). Juttu pyrki selvittämään uusien asuntojen hinnan muodostumista suosituilla asuinalueilla Helsingissä. Tarkastelu oli kuitenkin tehty puutteellisin tiedoin, joiden pohjalta vedettiin yksioikoisia ja jopa virheellisiä johtopäätöksiä.

Laskelmissa oli käytetty vapaarahoitteisten asuntojen keskimääräisiä neliöhintoja ja vähennetty niistä Ara-rakentamisen keskimääräiset kustannukset ja tontin hinta. Näin saatu erotus tulkittiin rakennusliikkeen katteeksi.

Kallis on myös kallista tehdä

Tarkastelussa ei otettu riittävästi huomioon premium-sijainneille toteutettavien asuntojen rakentamiskustannusten eroja. Maanmittauslaitos (MML) teki vuonna 2017 selvityksen maan hinnan laskennallisesta osuudesta asunnon hinnasta. MML:n mukaan kalleimmilla paikoilla tontin osuus asunnon hinnasta voi olla maltillinen, mutta muut kustannukset nousevat helposti poikkeuksellisen korkeiksi. MML:n raportissa mainitaan muun muassa kaupunkimaisen ja tiiviin rakentamisen lisäkustannukset, maanalainen pysäköinti, usein vaikeat pohjaolosuhteet sekä haastavat työmaajärjestelyt varsinkin, jos rakennetaan liikenteen päälle.

Rakennuslehden selvitys koski juuri tämäntyyppisiä alueita, eli Pasilan aseman yhteyteen rakennettavaa Keski-Pasilaa, Vallilan konepaja-aluetta, Kalasatamaa ja Sompasaaren aluetta sekä Jätkäsaarta. Ara-asuntojen rakentamiskustannukset tällaisilla alueilla ovat ensinnäkin osin keinotekoisen alhaisia. Niitä rakentavat pitkälti samat rakennusyhtiöt kuin vaparahoitteisiakin hankkeita ja toisinaan hankkeet on kytketty toisiinsa tontinluovutusehdoissa. Käytännössä rakennusyhtiö saattaa nipistää Ara-kohteen katteista voidakseen toteuttaa myös omaperusteisia omistusasuntoja. Tällöin jälkimmäisillä kompensoidaan valtion tukemien vuokra-asuntojen kustannuksia.

Rakennuslehden selvityksestä oli jätetty autopaikat kokonaan pois, koska ne yleensä myydään erikseen. Kyseisillä alueilla kaavoissa määritettyjen autopaikkojen rakentamiskustannukset nousevat 40 000–80 000 euroon per autopaikka silloin, kun ne toteutetaan pihakannen alle tai kallioluolaan. Autopaikoista saatavilla myyntihinnoilla ei puolestaan pystytä kattamaan niiden kustannuksia kokonaan, vaan osa rakentamiskustannuksista joudutaan jyvittämään asuntohintoihin. Joissain tapauksissa autopaikoista ei voi muodostaa osakkeita eikä niitä voi myydä erikseen, jolloin niiden kustannukset kokonaisuudessaan kohdistuvat kaikkiin asuntoihin.

Vapaarahoitteisessa tuotannossa on muitakin hinnakkaita ratkaisuja. Paitsi viimeistelymateriaalit ja kalusteet myös muu varustelu ja esimerkiksi kookkaat lasitetut parvekkeet ja terassit ovat etenkin arvokohteissa Ara-tuotantoa kalliimpia.

Jutusta ei käynyt ilmi, sisältyikö kustannustarkasteluihin esimerkiksi verot ja hankekehityskulut kokonaisuudessaan. Vertailukustannuksista puuttuivat ainakin vapaarahoitteisen tuotannon yleiskulut, kuten markkinointi, myynti ja välityspalkkiot sekä rahoituskulut esimerkiksi asuntokauppalain edellyttämistä vakuuksista. Silloin kun kohde rakennetaan omalle tontille, myös tontista syntyy kuluja jo usean vuoden ajalta ennen kuin rakentamaan päästään.

Ennen kaikkea vapaarahoitteisissa kohteissa myös riskillä on hintansa. Jos esimerkiksi hankkeessa kertyy yllättäviä kuluja tai asuntojen ja autopaikkojen kauppa ei suju suunnitellusti, tuloksen sijasta voi syntyä tappiotakin. Mitä kalliimpi asunto, sitä isompi myyntiriski.

Kovia katteita vai vain kovia väittämiä?

Rakennuslehden jutussa puhuttiin 40–50 prosentin katteista ja mainittiin ”rajuna esimerkkinä” punavuorelainen asunto-osakeyhtiö, jossa ”isosta asunnosta tulee laskennallisesti voittoa rakennusliikkeelle yli 7 350 euroa neliöltä”. Voitolla tarkoitetaan erotusta, joka syntyy, kun tuotoista vähennetään kaikki kulut ja verot – ei sitä, kuinka yksittäisen arvokohteen myyntihinnasta vähennetään Ara-rakentamisen keskimääräisiä kustannuksia. Luvut soveltuvatkin lähinnä vahvistamaan urbaanilegendaa, mutta asiallisia johtopäätöksiä niistä ei voi tehdä.

Rakennusyhtiöiden tavoittelemat ja toteutuvat katteet ovat täysin kohdekohtaisia ja vaihtelevat paljon. Kokonaiskuvan saamiseksi jutussa esitettyjä laskennallisia euromääräisiä ja prosentuaalisia katteita on hyvä suhteuttaa muihin rakentamisen katetta ja kannattavuutta koskeviin selvityksiin. VTT teki muutama vuosi sitten uudistalonrakentamiseen räätälöidyn panos-tuotosmallin (VTT CR 03276 14). Sen mukaan rakennusliikkeen kate vapaarahoitteisen asuinkerrostalon hinnassa ilman tonttikustannusta oli 5 prosentin luokkaa. Verojen ja veronluonteisten kulujen osuus oli suurin, noin 40 prosenttia.

Rakennusteollisuus RT teettää vuosittain kannattavuusselvityksen toteutuneiden tilinpäätöstietojen pohjalta. Talonrakennusteollisuuden jäsenyritysten kannattavuus liikevoitolla mitattuna on ollut viime vuosina 4–5 prosentin tuntumassa. Viime vuoden tiedoilla tehty selvitys julkaistaan kesäkuussa. Listattujen yritysten julkistamista tilinpäätöstiedoista voi puolestaan tarkastella erikseen asumissegmentin kannattavuutta.

Sääntelyn sijaan lisää kilpailua

Yksiöiden rakentamisbuumiakin selitettiin jutussa sillä, että niissä katteet ovat paikoitellen keskimäärin suurimpia. Rakennusyhtiöt tekevät kuitenkin sellaisia asuntoja, joita ostajat haluavat ja joista nämä ovat valmiit maksamaan. Toistaiseksi yksiöille on ollut enemmän ottajia kuin tarjoajia. Tämä näkyy myös siinä, että Helsingissä yksiöiden osuus rakennuskannasta on pysynyt vakaana, kun taas yksin asuvien määrä on kasvanut.

Uuden asunnon hinta muodostuu suhteessa kysyntään ja muuhun tarjontaan. Jos tontinluovutuksessa olisi sidottu yläraja ensimmäiselle myyntihinnalle alle markkinahinnan, asunnon ostaja, esimerkiksi sijoittaja, keräisi voiton myydessään asunnon eteenpäin. Halutuilla alueilla myös vanhojen asuntojen hinnat nousevat, ja hinnannousu päätyy aina jonkun hyödyksi. Ratkaisu ei löydy sääntelystä, vaan tärkeintä on varmistaa toimivat markkinat tonttitarjonnan avulla.

Helsinki on linjannut tänä keväänä uudelleen tontinluovutusperiaatteensa. Jatkossa Helsingissä rakennetaan asuntoja valtaosin vuokratonteille ja myyntiin tulevat vain erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille paikoille sijoittuvat asuntotontit. Hintakilpailua lisätään sääntelemättömässä asuntotuotannossa myös silloin, kun kaupunki luovuttaa tontin vuokraamalla.

Helsinki haluaa hinnoitella tontit markkinaehtoisesti ja kannustaa rakennusalan toimijoita kehittämis- ja täydennysrakennushankkeisiin. Käytäntö tulee näyttämään, kuinka tämä toteutuu.

Anu Kärkkäinen
Elinkeinopoliittinen johtaja
Rakennusteollisuus RT ry

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s