Uutta vaihdetta asuntopolitiikkaan

Sami PakarinenAsumisen ympärillä käydään jatkuvaa keskustelua ja lietsotaan pelkoa milloin minkäkin todellisen tai kuvitellun uhan nimissä. Aiheeseen on kuitenkin tarjolla taloustieteen ja eritoten kaupunkitaloustieteen keinoin nykyistä perustellumpia näkemyksiä. Haluankin nostaa asuntopoliittiseen keskusteluun kolme kokonaisuutta, jotka kaipaavat mielestäni suunnanmuutosta.

1. Tehdään arvostusten mukaisia, ei tietyn hintaisia asuntoja

Ensinnäkin asumisen kohtuuhintaisuudesta puhuminen vie huomion helposti harhapoluille, koska kohtuuhintaisuudelle ei ole olemassa yksiselitteistä määritelmää. Joillekin kohtuuhintainen asuminen tarkoittaa tiettyä neliöhintaa, toisille neliöhinnan suhdetta käytettävissä oleviin tuloihin ja kolmansille edullista, usein ARA-tuettua uudisasuntotuotantoa.

Hintoja tulisi tulkita ennen kaikkea merkkinä siitä, mitä ihmiset arvostavat eniten. Mikäli hintataso on korkea, kielii se asunnon ja alueen ominaisuuksien olevan parempia kuin halvemman hinnan alueilla.

Tämän vuoksi itse hintatason laskeminen ei voi olla järkevä poliittinen tavoite. Kuinka moni esimerkiksi haluaisi Helsinkiin Nurmeksen hintatason asumiselle, jos se tarkoittaisi vastaavia työmarkkinoita ja palveluverkostoa kuin Nurmeksen talousalueella?

Asumisen hinta saadaan kyllä minkä tahansa kasvukaupungin keskustassa kuriin muutamassa viikossa rakentamalla torille kaatopaikka. Kaatopaikan negatiiviset ulkoisvaikutukset laskevat asuntojen hintoja, kun kysyntä siirtyy muualle.

Ensimmäinen muutos on siis ymmärtää hintojen kertovan ihmisten arvostuksista. Ekonomistien näkökulmasta ihmisten tekemiä valintoja ei pidä tulkita oikeaksi ja vääräksi. On aivan yhtä oikein valita pieni ja kompakti asunto asemanseudulta kuin selvästi suurempi kaupungin reuna-alueelta. Hinnat paljastavat, kumpi koetaan sopivammaksi. Siksi lisärakentamista kannattaa kohdistaa etenkin sinne, mihin ihmiset haluavat.

2. ARA-tuotantoa on rakennettava harkiten

Toiseksi, kaikki hintamekanismiin vääristävästi vaikuttavat toimenpiteet tulisi pystyä arvioimaan ja perustelemaan paremmin. Helsingin tapauksessa tämä tarkoittaa esimerkiksi kaupungin vuokra-asuntojen saatavuutta ja Hitas-järjestelmän epätasa-arvoistavaa menettelyä. Harjoitettua politiikkaa voidaan tietysti jatkaa, mutta on ongelmallista kiistää sen heikkoudet, kuten kustannusten läpinäkyvyys tai valintaprosessien läpinäkymättömyys.

Kun hintamekanismia häivytetään esimerkiksi ARA-vuokra-asuntojen tapauksessa markkinavuokraa matalammilla vuokrilla, näyttää ARA tarjoavan halvempaa asumista kuin markkinaehtoinen pystyy. Tämä ei kuitenkaan ota huomioon sitä, että samalla kaupunki menettää vuokratuloa sekä asunnoista että tonteista, mikä sen on kompensoitava muulla tavoin.

Yhtenä vaihtoehtona on esitetty, että matalampien ARA-vuokrien sijaan asukkaita voitaisiin tukea ARA-vuokran ja markkinavuokran välisellä erotuksella ja asukkaat saisivat itse valita asuntonsa vapailta markkinoilta. Tämä asumistuen kaltainen järjestelmä olisi veronmaksajalle läpinäkyvämpi ja tuensaajien valintaperusteet oikeudenmukaisemmat kuin arvalla tehtävät valinnat.

Ennen kuin kahvit menevät lopullisesti väärään kurkkuun on todettava, että tämä järjestely koskisi ARA-tuotannon osalta vain niin sanottuja normaaleja vuokra-asuntoja. Niitä rakennetaan nykyään vuosittain noin 3 500 asuntoa, kun ARA-asuntojen vuotuinen kokonaismäärä on noin 8 000. Erityisryhmien, kuten ikäihmisten tai opiskelijoiden tarpeet muodostavat siten valtaosan, ja ne on tietenkin syytä jättää tarkastelun ulkopuolelle. Samoin on tärkeä säilyttää nykyisten kunnallisten ja muiden aidosti yleishyödyllisten vuokra-asuntoyhtiöiden toimintamahdollisuudet. Niillä on merkittävä osuus vuokra-asuntokannasta ja sitä on kyettävä kehittämään jatkossakin.

Toisaalta julkista tukea normaalien vuokra-asuntojen tuottamiseen on järkevää käyttää etenkin silloin, kun markkinamekanismi ei saa tarpeeseen nähden riittävästi tuotantoa liikkeelle. Jos esimerkiksi korkojen ja muiden rahoitusehtojen kiristyminen uhkaa hyydyttää markkinaehtoista tuotantoa, asuntojen kokonaistarjonta voi jäädä liian kauaksi pitkän aikavälin kysynnästä. Laskusuhdanteessa tuetulla rakentamisella on lisäksi taloutta elvyttävä vaikutus.

3. Asuntopolitiikka toimii, kun entistä useampi voi asua haluamassaan paikassa

Kolmanneksi ja viimeiseksi nousee kysymys, kuinka asuntopolitiikan onnistumista tulisi sitten mitata. Kuten edellä havaitsimme, hintojen alentaminen ei ole kestävää politiikkaa ja se onnistuu kärjistäen katsottuna varsin helposti. Ratkaisua ei voi myöskään pidä liiaksi hakea järjestelmistä, jotka hämärtävät hintamekanismia markkinoilla.

Koska kaupunki rakentuu viime kädessä ihmisistä, tulisi asuntopolitiikan yhtenä tavoitteena olla se, että entistä useampi ihminen voisi asua niillä alueilla, joita arvostetaan.

Tämä tarkoittaa lisärakentamisen kohdistamista keskimääräistä korkeampien hintojen alueille. Asuntopolitiikkaa voidaan pitää onnistuneena, mikäli väestönmäärä kasvaa näillä alueilla huolimatta korkeista hinnoista. Koska keskustan imu vähentää kysyntää reuna-alueilla, se madaltaa muilta seuduilta kasvukeskukseen muuttavien kynnystä tulla sinne missä töitä on tarjolla. Samalla sekä aluetalous että valtiontalous hyötyvät.

Koska esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa rakentamismahdollisuuksia on rajallisesti, tämä tarkoittaa myös uusien houkuttelevien sijaintien luomista. On siis rakennettava joukkoliikenneyhteyksiä, jotka yhdistävät alueita tehokkaammin toisiinsa ja keskustaan. Tämä puolestaan vauhdittaa asuntojen ja tiiviimmän kaupunkiympäristön rakentamista näiden solmukohtien ympärille.

Kaupunkialueiden maankäyttöön liittyvät kysymykset ovat vaikeita. Siksi niihin ei ole olemassa yksiselitteisiä ja helppoja vastauksia. Esittämilläni ehdotuksilla voidaan kuitenkin edesauttaa kokonaishyvinvointia ja turvata suomalaisen hyvinvointiyhteiskunnan rahoituspohjaa.

Kaupunkitaloustieteelliset ajatukset eivät ole uusia. Näitä vastaavia huomioita ja paljon lisää voi lukea myös uuden kaupunkitaloustieteen apulaisprofessorin kynästä täältä. Hienoa, että kaupunkitaloustieteen professuuri käynnistyy vuosien hiljaiselon jälkeen. Keskustelu jatkukoon.

Sami Pakarinen
Pääekonomisti
Rakennusteollisuus RT ry

6 thoughts on “Uutta vaihdetta asuntopolitiikkaan

  1. Erinomainen blogikirjoitus.
    Olen törmännyt usein (esim. aluetieteen professorin taholta) kommenttiin, jonka mukaan asuntoja pitäisi rakentaa erityisesti sinne, missä ne ovat halpoja – näinhän saataisiin sitten kuulemma asuntomenot paremmin kuriin. Sami tiivistää hyvin se, miksi ko. ajatus on täysin nurinkurinen – asuntohinnat ovat suhteellisen korkeita siellä, missä suuri määrä kotitalouksia haluaa asua (syystä tai toisesta) ja eniten asuntoja kaivataan.

    Tykkää

  2. Lainaus tekstistä:

    ”Asumisen hinta saadaan kyllä minkä tahansa kasvukaupungin keskustassa kuriin muutamassa viikossa rakentamalla torille kaatopaikka. Kaatopaikan negatiiviset ulkoisvaikutukset laskevat asuntojen hintoja, kun kysyntä siirtyy muualle.”

    Tai toinen vaihtoehto on, että samalla alueelle asutetaan suuri määrä maahanmuuttajia. Tällä tavalla saadaan vaikka Eiran hinnat laskemaan nopeasti. Esimerkiksi Vuosaari on tästä hyvä esimerkki. Paikka on todella hieno merellinen alue, mutta suuresta maahanmuuttajamääristä johtuen varakkaat ja koulutetut ihmiset karttavat aluetta. Jos taas verrataan Itä-Helsingissä vaikka Jollasta tai Tammisaloa, joilla alueilla ei ole maahanmuuttajia käytännössä ollenkaan, niin huomataan hintojen olevan aivan toista, vaikka alueilta puuttuvat palvelut lähes kokonaan.

    Tykkää

  3. Lainaus tekstistä:

    ”Hintoja tulisi tulkita ennen kaikkea merkkinä siitä, mitä ihmiset arvostavat eniten. Mikäli hintataso on korkea, kielii se asunnon ja alueen ominaisuuksien olevan parempia kuin halvemman hinnan alueilla.

    Tämän vuoksi itse hintatason laskeminen ei voi olla järkevä poliittinen tavoite. Kuinka moni esimerkiksi haluaisi Helsinkiin Nurmeksen hintatason asumiselle, jos se tarkoittaisi vastaavia työmarkkinoita ja palveluverkostoa kuin Nurmeksen talousalueella?”

    En oikein ymmärrä tällaista ajatuksen juoksua. Toki tonttimaan arvo on eri Helsingissä kuin Nurmeksessa, mutta tontin päällä oleva asunto on tuote siinä missä vaikka autokin. Olen aivan varma, että tulevaisuudessa suurin osa taloista rakennetaan moduuleina tehtaissa ja sen jälkeen ne toimitetaan ja kasataan paikan päällä tontilla muutamassa viikossa. Nythän monet kunnista rakentavat kouluja ja vanhainkoteja moduuleista. Monet pitävät tällaisia taloja parempina laadultaan ja kestävimpinä kuin paikalla sateen armolle pitkästä tavarasta rakennettuja. Kun talo on vain tuote muiden joukossa, niin kilpailu hoitaa kyllä, että sen voi ostaa yhtä halvalla pääkaupunkiseudulle kuin Nurmekseen. Ymmärrän kyllä, että tämä peloittaa rakennusteollisuutta, mutta pakoon ei tätä asiaa pääse.

    Tykkää

    • Omistustontilla olevan asunnon hinta = rakenteen arvo + tontin arvo. Tontin arvon määrä sen sijainti (sen koon yms. tekijöiden ohella). SIJAINTI on se tekijä, joka tekee MUUTOIN SAMANLAISEN asunnon hinnan korkeammaksi alueella, jolla asuntokysyntä on suurempi (eli suurempi määrä kotitalouksia haluaa asua). Kyse on siis asunnon maanarvokomponentista itse rakenteen arvon sijaan.
      Saman tyyppinen logiikka koskee myös vuokratonteilla (koska niissä tonttivuokra on tyypillisesti alle maan markkinavuokra-arvon) olevia asuntoja houkuttelevammalla sijainnilla vs. vähemmän halutulla sijainnilla.
      Minun kommenttini – ja uskoakseni myös Samin blogin pointti – pohjautuu edellä esitettyyn tieteellisissä tutkimuksissakin laajalti oikeaksi osoitettuun logiikkaan.

      Liked by 1 henkilö

  4. Ymmärrän kyllä tämän tonttiarvo logiikan. Jos ajatellaan esimerkiksi, että Espoon Haukilahti on rakennettu pääosin 1970- ja 1980-luvulla. Se on arvostettua merellistä asuinaluetta, jossa asunnot ovat pääsosin pientaloja. Enimmäkseen suuria rivi ja paritaloja. Nyt kymmenen vuoden aikana näiden n. 40 – 50 vuotta vanhojen talojen kauppahinnat ovat pudonneet noin 20%. Ihmiset ovat tulleet tietoiseksi, että tuohon aikaan rakennetut asunnot ovat melkein kaikki rakennettu nykytiedon mukaan väärin teknisin ratkaisuin. Ostajat ovat vähissä. Nyt tällaisten kohteiden remontoiminen ei enää välttämättä kannata. Korjauskustannukset ovat suuremmat, mitä on rakennuksen tekninen arvo. Tiedän useita tällaisia kohteita Haukilahdesta. Nyt siis tällaistenkin kohteiden rakenteen arvo menee kohti nollaa. Usein kohteissa asuvat alkuperäiset asukkaat, jotka saavat suuresta asunnostaan ehkä enää uuden kaksion tai pienen kolmion vastaavalta alueelta. Ja tällaisia alueita on paljon ympäri Espoon arvo-alueita. Onko sinulla kommenttia mihin tämä johtaa?

    Tykkää

  5. Itse ajattelen, että varsinkin pientalorakentaminen on jäänyt teknologiakehityksessä kymmeniä vuosia jälkeen, jos sitä verrataan vaikka autoteollisuuteen tai elektroniikkateollisuuteen. Nykyisinkin pientalorakentajat hakevat rakennusmateriaalit rautakaupasta ja tekevät näistä osa kerrallaan talon. Talosta ei tällä tavalla tehden tule koskaan kovin laadukasta ja se maksaa hyvin paljon. Hyvä vertaus olisi, jos ihmiset rakentaisivat autot itse hakemalla jokaisen osa varaosaliikkeestä. Autosta tulisi hyvin kallis ja huonosti tehty. Eli on paljon järkevämpää tehdä talot teollisesti tuotantolinjoilla. Näin saadaan materiaalit halvalla ja laatu korkeaksi. Talojen hinnat putoisivat heti vähintään 50%. Yritän nyt sanoa, että nykyinen talojen materiaalinen arvo ei vastaa sitä mitä niiden tekeminen tulevaisuudessa tulee maksamaan. Tämä taas ei tiedä hyvää nykyisten asuntojen arvoille, jotka eivät perustu todellisiin kustannuksiin. Ja en usko, että pääkaupunkiseudulla loppuu ihan heti tonttimaa, kun katselee sitä esimerkiksi lentokoneesta.

    Tykkää

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s